【土地問題】出租工廠大廈住宅犯法嗎?看昂貴租金下的產物

樓市資訊
不少香港人寧觸犯法律,亦要於工廠大廈內的出租住宅居住。香港樓價居高不下,不少香港人收入難以負擔昂貴租金,所以許多人為了更多的空間而選擇以工廈為家。

住工廠大廈涉嫌犯法 解構香港工廈住宅出租現象

香港房屋長期供不應求、租金及樓價貴絕全球都並非什麼新鮮事,市民每月須繳交過萬元租金卻只有百餘呎的居住空間,更屢屢登上國際新聞。衣食住行乃生活之基本,人終究要解決居住問題,因此就有人另謀出路,萌生居住於工廠大廈的想法。可是無論租住或出租工廈住宅都涉及犯法問題,消防設施亦未必符合條例要求,更存有威脅生命安全的隱憂。

昂貴租金促成住工廈大廈現象

根據 2022 年第二季香港每月入息中位數調查顯示,男性入息中位數為 20,700 元,女性入息中位數為 18,000 元,男女入息中位數為 20,000 元,雖然較 2021 年的入息中位數有少許提升,但依然追不上樓價的升幅及通脹。

香港樓宇租金昂貴,許多低收入人士被逼居住於工廈住宅
香港樓宇租金昂貴,許多低收入人士被逼居住於工廈住宅

根據差餉物業估價署的統計,2021 年 430 呎(約 40 平方米)或以下的私人住宅單位的平均租金分別為港島 17,800 元、九龍 15,080 元及新界 12,280 元。數據清晰反映出三個地區的租金相差甚遠,即使是租金水平最低的新界區,亦佔了香港收入中位數的一半以上。這意味著即使有兩人同住分擔租金,住屋開支對於香港市民構成的生活壓力依然如牛負重。 

香港工廈的歷史亦是促成工廈住宅的因素之一。上世紀七十年代初香港製造業發展蓬勃,但後來八十年代中國大陸開放,許多香港廠房北移發展,以致大量工廈單位空置。因此在如今租金高企的社會環境底下,有工廈業主看準商機,開始將工廈改建成住宅形式,促使了工廈住宅出租的現象。

劏房租金與工廈相約 唯尺寸相差甚遠

香港居住需求甚殷,為了解決居住問題,不少香港人無奈屈身於劏房或板間房居住。

香港自九十年代便有劏房及板間房,其廉宜的租金成為低收入人士的居住選擇。現時劏房普遍每月租金為五至六千元不等(視乎地區),一百多呎空間內包含浴室、廚房及卧室等基本生活設備,住客須善用每一呎的空間才能放得下家具;而板間房的居住環境更為惡劣,住客能夠活動的空間僅有數十呎,更須與其他人士共用廚房及廁所,床位甚至有木蝨叢生,衛生情況堪虞。另外劏房和板間房的地點周圍品流複雜,人身安全與財物都缺乏保障。總體而言,劏房及板間房的生活環境並不適合人長期居住。

板間房及劏房的生環境有待改善,不及住工廠大廈好
板間房及劏房的生環境有待改善,不及住工廠大廈好

另一邊廂,雖工廈住宅每月租金約六千至九千元不等,但空間有約五百呎,比住在劏房或板間房擁有多一倍或以上的生活空間,部分工廈住宅內更已設有浴室及廁所。若你與友人合租,工廠大廈住宅的租金與劏房相差無幾,甚或更低,而生活環境更清潔、衛生、安全得多。

出租工廈住宅涉犯法之嫌

誠然工廈住宅租金便宜,活動空間較劏房及板間房多,唯工廠本身設計並非作居住用途,業主如以住宅的方式出租工廈,便會觸犯法律。根據《建築物條例》,工廈單位只可用作工業活動及以下的非工業用途:

  1. 辦公室(特定創意產業)
  2. 辦公室(設計及媒體製作)
  3. 辦公室(影音錄製室)
  4. 研究所、設計及發展中心
  5. 藝術工作室 

政府擬修改《建築物條例》 工廈住宅業主出租涉刑事責任

除了居住工廠大廈的租客觸犯法律,業主出租工廈住宅單位也同樣犯法。立法會於 2017 年曾就以工廈出租住宅作出討論,政府擬把出租工廈作非法住宅用途的業主或承租人作出刑事起訴。

政府如此著緊,甚至要嚴厲立法限制工廠用途,事源於 2016 年香港曾經發生一宗工廈失火案件。九龍灣一幢工業大廈的迷你倉發生四級火警,造成兩名消防員殉職;2017 年葵涌美適工廈的住宅單位發生火警,事後發現單位的防火門及間隔牆未符合防火標準,最終釀成三名年輕人喪命。種種意外的發生亦令政府加緊執法,禁止工廈作住宅用途。

工廠大廈設計的原意並非作居住之用,而是用於工業活動及儲存易燃、危險用品。另外,工廠大廈的《消防條例》及逃生路線設計都與民用住宅有明顯分別,可能妨礙住客逃生。部分樓齡較高的工廠可能在長年欠缺維修及檢查,消防系統或會失靈。

頓時驅趕租客難覓住所 政府隨機抽查高機率的工廈

大家或許會想:既然工廈住宅仍屬犯法之物,但為何依然能於香港存在?香港社區組織協會估算現時大約有 12,000 戶居住於工廠大廈(實際情況可能更多),逾九成受訪住戶都表示因住宅租金太高,只能在劏房、板間房、床位、天台屋與工廈之間作選擇,而工廈的環境相對較好。協會指政府如強行執法而沒有妥善的安置政策,本身居於工廈租客短期內難覓住所,建議政府如非大廈有極度危險的安全隱患,都不應趕盡殺絕工廈住戶。

不少人寧犯法住工廈住宅,否則便要屈居於床位或天台屋
不少人寧犯法住工廈住宅,否則便要屈居於床位或天台屋

但歸根究底,現時工廈住宅本身不但犯法,其潛在風險嚴重危及住客的生命,故此政府立法禁止工廠大廈轉為出租住宅用途,某程度上亦是無可厚非,唯盼望香港住屋問題於未來可以改善。


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