投資房地產要多少錢？投資房地產入門及比股票的好處

身為香港人，大家應該聽過長輩們說投資「磚頭」最安全、盈利空間又高、早年有買樓的話現在就已經大可衣食無憂等等的智慧。可是作為新手的你，可能仍然疑惑到底投資房地產有什麼好處？投資房地產入場費要多少錢？有可能像買股票一樣投資房地產嗎？以下 Market Digest 就帶大家從零開始入門投資房地產！

投資房地產入門：「磚頭」好處有什麼？

相比其他資產，投資房地產好處之一是投入的資金大，變相帶來的利潤亦大，只要眼光夠準（例如把握好香港早年的樓市或近年東南亞新興市場的機會），就可以得到可觀的回報。從防守一方來看，房地產可以自住，亦可以出租持續賺取租金，同時待價而沽，以香港樓市的經驗來看，相較其他資產，房地產實在可以歸為風險較低、但回報高的投資。投資房地產亦有一被動的好處，因物業買賣過程繁瑣而漫長，業主很少會因一時衝動而作買賣決定，變相增強了持貨能力，較容易享受到因樓價升幅而帶來的利潤。

投資房地產不只低買高賣

投資物業除了低價買入、待樓價升之後賣出套利之外，亦有不少其他方法。例如近年的英國市場，因英國樓價比香港低，亦設「還息不還本」的政策，就容許投資者先以按揭買入第一個物業作出租，以收取的租金為按揭利息還款，並將多出的部分用於買入第二個物業，如此類推。這種操作相當於實現資金桿槓化，最大化投資回報，只要投資者能付得起多個物業的首期，就可以同時收取幾個出租物業的租金。

不過如果以按揭的方式來買樓作投資，就要注意按揭利率的波動，因為這會直接決定利息成本，並左右最終的盈利空間。所以幾年前低息環境下的投資策略，在如今全球加息周期之下未必適用。

投資房地產要多少錢？

投資房地產要多少錢？這其實是一個相對的問題，同一地區的物業市場之中存在不小的價格範圍，而不同地區、國家的樓價更是大有差距。

撇除經濟周期與市場景氣的因素，一個物業的價格視乎地理位置、樓齡（於香港尤其重要）、面積、配套以至室內裝修等因素而定。而宏觀來看，論樓價香港無疑是世界最高的地區之一，對於資金不太充裕的投資者，可以選擇到普遍物業價格水平較低的地區作投資，例如英國、日本或泰國。

REITs——像買股票一樣投資房地產

若不想投入大筆資金到一個物業之上，REITs 是另一種投資房地產的方法。

REITs 全名是 Real Estate Investment Trusts，中文是房地產投資信託基金。REITs 是一種可以在股票交易市場中自由買賣的基金，操作上買賣企業的股票非常相似。然而，REITs 本身並非經營房地產的公司，而是一種持有一籃子物業的基金，其主要業務是出租物業，並以收取的租金為利潤來源。REITs 可以持有不同種類的物業，包括購物中心、寫字樓等，它透過出租物業以收取租金，例如領展就是香港的代表性 REIT，專營商場、街市、停車場、寫字樓等的租務及管理。

REITs 的特性是價格一般較股票穩定，而派發的股息卻比其他產業的股票高，因此往往被當作「收息股」。大多數國家或地區的政府金融機構，都會規定 REITs 要將公司收入最少 90% 都用作派發股息予股東，股東的股息回報因而得到保障。

REITs 可以被視為將物業市場證券化的金融產品，如投資者買入並持有英國 REITs 與 REITs ETF ，就意味著看好英國的物業市場。投資者可以選擇長期持有英國 REITs，逐年收取利益回報；亦可以看準特別具發展及升值潛力的 REITs，期望可以同時「賺息賺價」。以 REITs 投資房地產好處之一是投資物業本身涉及繁複的買賣手續和交易費用，但 REITs 可以於股票市場自由買賣、轉手，省去複雜的跨國買賣手續，就達到投資物業市場的效果，而且投資金額可多可少，因此 REITs 成為近年熱門的投資房地產股票產品。

就如投資房地產一樣，買入 REITs 亦應該重視長線，不建議過分在意短期的價格波動而頻繁買賣，這就與投資房地產本來的好處相左。然而，雖然投資物業或 REITs 都多以長線為目標，但世界的經濟周期與大環境是極為重要的因素。若是持有酒店類物業為主的 REITs，首先要看重它持有的酒店的入住率，而這些物業亦直接與旅遊業掛鉤，因此亦要留意對於這些酒店所處地區的旅遊業不利的消息；若然遇上 COVID-19 疫情這樣的「黑天鵝」，嚴重打擊全球的酒店業，這個時機就要避免買入或繼續持有酒店型的 REITs。若 REITs 以商業中心的舖位為主，則要留意它在商舖租金之中的收入，亦要留意商場的人流及店舖的銷售額等數字，再作投資決定。

對於希望保持資金流動性的投資者來說，REITs 可能是最佳的入門投資房地產工具，毋須要多少錢即可享受投資房地產的好處，就像股票買賣一樣，各位投資新手不妨積極考慮這種投資方式。