【上車攻略】首次置業能出租?看首次置業定義、按揭及印花稅

首次置業定義是什麼?

首次置業定義是什麼?按揭可以借幾成?買樓後可以出租嗎?

財政司司長陳茂波於 2022 年財政預算案公佈放寬首次置業人士按揭成數,預計可以使更多苦於首期不足的人士有機會「上車」。市面若然是首次置業,可享優惠印花稅率,獲豁免 15% 從價印花稅之餘,首次置業按揭最高可申請 9 成按揭貸款。到底如何定義首次置業?首次置業出租可以嗎?印花稅如何計算?

財爺陳茂波於財政預算案公佈放寬首次置業人士按揭成數。
財爺陳茂波於財政預算案公佈放寬首次置業人士按揭成數。

首次置業定義大解構 誰才是首置人士?

香港樓價之高,放歸全球而言屬數一數二。為此,政府於施政報告提出多項措施助市民「上車」,其中包括放寬首次置業人士按揭成數,期望能夠幫助更多人上樓。首次置業的名額如此寶貴,究竟首次置業如何定義?

首次置業的廣義定義為「第一次買樓」,更精準的解釋是,所有扺押人於申請時並未持有任何香港住宅物業。這代表什麼呢?意思即是買家或借款人並不一定要「從未」擁有過物業。符合「首次置業人士」定義的情況有以下兩個:

一、從未置業的人士

二、曾經置業或曾經與其他人持有物業,但現在已將自身業權賣給另一業主,即俗稱「甩名」,而現時手上沒有其他物業的人士

只要合乎資格,首次置業即可享優惠印花稅率,買家可獲豁免 15% 從價印花稅,並可以享受較優惠的第二標準從價印花稅稅率。那麼,首次置業人士可以先買後賣嗎?答案是可以的,如果買家本身已經持有物業,但購入新物業後,在指定期限內賣出原有物業,則可向稅局申請,退回 15% 印花稅與第二標準從價印花稅之差額。

首置人士包括從未置業的人士及曾經置業但現已「甩名」人士。
首置人士包括從未置業的人士及曾經置業但現已「甩名」人士。

隨時慳一半首期開支 首次置業按揭最多借幾成?

根據最新一份財政預算案,首次置業人士申請最高 8 成按揭貸款的樓價上限,將由 HK$1,000 萬上調至 HK$1,200 萬,而申請 9 成按揭貸款的樓價上限,則由現時 HK$800 萬上調至 HK$1,000 萬,所有修訂於 2022 年 2 月 23 日起生效。

簡單而言,假如買家購買 HK$1,000 萬的單位,最多可借到 HK$900 萬,首期則由 HK$200 萬減至 HK$100 萬元,首期即時慳一半,上車門檻大幅下降。香港按揭證券有限公司亦公布,擴大按保計劃適用範圍為價格 HK$1,200 萬至 HK$1,920 萬元的合資格物業提供按揭保險,不過有關按揭貸款則以 HK$960 萬元為上限,譬如說,買家若購買價值 HK$1,600 萬的物業,在新安排下可以獲得 6 成按揭保險。

雖然首次置業按揭樓價上限放寬,預計將會刺激樓價千萬元左右的住宅成交量,不過這對按揭申請人的入息要求也相對提高,在決定置業前需要審慎考慮財政狀況及還款能力。

此外,上文提及符合資格的兩種人士,在按揭成數上都會有不同。如果業主未曾擁有過物業、也未有借過按揭,申請人可以享較低印花稅率,並能借盡按揭成數。但如果業主現時沒擁有物業、但為他人的按揭擔保人,業主可借的按揭成數則由機會受影響。

首次置業的物業可以出租嗎?自住轉出租需要怎樣做?

首次置業按揭成數放寬措施推出後,更多符合首次置業定義人士考慮趁機入市,除了自住之外,首次置業物業又可以出租嗎?比方說,如果年輕人打算趁機買樓,享受首次置業印花稅優惠,並向銀行借貸 9 成按揭,又想放租為自己增加被動收入的話,你就需要特別留意,因為這很可能是犯法行為。

任何 6 成以上的按揭其實是由香港政府成立的按揭證券公司作為擔保,因此金管局規定,一切按揭借貸 6 成以上的物業單位必須是作自住之用,即是說,首次置業物業不能出租投資。為了防止業主「偷雞」出租,有部份銀行可能會在物業成交時要求到單位視察,保證業主沒有將單位出租。雖然這個規定並非法律要求,但假如金管局發現銀行有違規情況,有可能會要求銀行繳交罰款。

假如想將單位用途從自住轉出租,由於自住與出租物業的借貸利率不同,安全起見應盡快通知銀行更改合約,銀行亦會向業主追討首期與利率的差額,萬一業主不夠流動資金,單位亦有可能被收回。

市民在入市前應考慮清楚還款能力,勿因按揭放款及優惠稅項而衝動投資。
市民在入市前應考慮清楚還款能力,勿因按揭放款及優惠稅項而衝動投資。

符合首次置業定義人士可享印花稅優惠,亦能受惠於首次置業高成數按揭措施,但由於首次置業物業不能出租,在決定入市前應審慎考慮清楚自己的還款能力與可動用資金,切忌衝動投資。

編輯/製圖:Business Digest


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