住工廠大廈涉嫌犯法 解構香港工廈住宅出租現象

香港房屋長期供不應求、租金及樓價貴絕全球都並非什麼新鮮事，市民每月須繳交過萬元租金卻只有百餘呎的居住空間，更屢屢登上國際新聞。衣食住行乃生活之基本，人終究要解決居住問題，因此就有人另謀出路，萌生居住於工廠大廈的想法。可是無論租住或出租工廈住宅都涉及犯法問題，消防設施亦未必符合條例要求，更存有威脅生命安全的隱憂。

昂貴租金促成住工廈大廈現象

根據 2022 年第二季香港每月入息中位數調查顯示，男性入息中位數為 20,700 元，女性入息中位數為 18,000 元，男女入息中位數為 20,000 元，雖然較 2021 年的入息中位數有少許提升，但依然追不上樓價的升幅及通脹。

根據差餉物業估價署的統計，2021 年 430 呎（約 40 平方米）或以下的私人住宅單位的平均租金分別為港島 17,800 元、九龍 15,080 元及新界 12,280 元。數據清晰反映出三個地區的租金相差甚遠，即使是租金水平最低的新界區，亦佔了香港收入中位數的一半以上。這意味著即使有兩人同住分擔租金，住屋開支對於香港市民構成的生活壓力依然如牛負重。 

香港工廈的歷史亦是促成工廈住宅的因素之一。上世紀七十年代初香港製造業發展蓬勃，但後來八十年代中國大陸開放，許多香港廠房北移發展，以致大量工廈單位空置。因此在如今租金高企的社會環境底下，有工廈業主看準商機，開始將工廈改建成住宅形式，促使了工廈住宅出租的現象。

劏房租金與工廈相約 唯尺寸相差甚遠

香港居住需求甚殷，為了解決居住問題，不少香港人無奈屈身於劏房或板間房居住。

香港自九十年代便有劏房及板間房，其廉宜的租金成為低收入人士的居住選擇。現時劏房普遍每月租金為五至六千元不等（視乎地區），一百多呎空間內包含浴室、廚房及卧室等基本生活設備，住客須善用每一呎的空間才能放得下家具；而板間房的居住環境更為惡劣，住客能夠活動的空間僅有數十呎，更須與其他人士共用廚房及廁所，床位甚至有木蝨叢生，衛生情況堪虞。另外劏房和板間房的地點周圍品流複雜，人身安全與財物都缺乏保障。總體而言，劏房及板間房的生活環境並不適合人長期居住。

另一邊廂，雖工廈住宅每月租金約六千至九千元不等，但空間有約五百呎，比住在劏房或板間房擁有多一倍或以上的生活空間，部分工廈住宅內更已設有浴室及廁所。若你與友人合租，工廠大廈住宅的租金與劏房相差無幾，甚或更低，而生活環境更清潔、衛生、安全得多。

出租工廈住宅涉犯法之嫌

誠然工廈住宅租金便宜，活動空間較劏房及板間房多，唯工廠本身設計並非作居住用途，業主如以住宅的方式出租工廈，便會觸犯法律。根據《建築物條例》，工廈單位只可用作工業活動及以下的非工業用途：

1. 辦公室（特定創意產業）
2. 辦公室（設計及媒體製作）
3. 辦公室（影音錄製室）
4. 研究所、設計及發展中心
5. 藝術工作室 

政府擬修改《建築物條例》 工廈住宅業主出租涉刑事責任

除了居住工廠大廈的租客觸犯法律，業主出租工廈住宅單位也同樣犯法。立法會於 2017 年曾就以工廈出租住宅作出討論，政府擬把出租工廈作非法住宅用途的業主或承租人作出刑事起訴。

政府如此著緊，甚至要嚴厲立法限制工廠用途，事源於 2016 年香港曾經發生一宗工廈失火案件。九龍灣一幢工業大廈的迷你倉發生四級火警，造成兩名消防員殉職；2017 年葵涌美適工廈的住宅單位發生火警，事後發現單位的防火門及間隔牆未符合防火標準，最終釀成三名年輕人喪命。種種意外的發生亦令政府加緊執法，禁止工廈作住宅用途。

工廠大廈設計的原意並非作居住之用，而是用於工業活動及儲存易燃、危險用品。另外，工廠大廈的《消防條例》及逃生路線設計都與民用住宅有明顯分別，可能妨礙住客逃生。部分樓齡較高的工廠可能在長年欠缺維修及檢查，消防系統或會失靈。

頓時驅趕租客難覓住所 政府隨機抽查高機率的工廈

大家或許會想：既然工廈住宅仍屬犯法之物，但為何依然能於香港存在？香港社區組織協會估算現時大約有 12,000 戶居住於工廠大廈（實際情況可能更多），逾九成受訪住戶都表示因住宅租金太高，只能在劏房、板間房、床位、天台屋與工廈之間作選擇，而工廈的環境相對較好。協會指政府如強行執法而沒有妥善的安置政策，本身居於工廈租客短期內難覓住所，建議政府如非大廈有極度危險的安全隱患，都不應趕盡殺絕工廈住戶。

但歸根究底，現時工廈住宅本身不但犯法，其潛在風險嚴重危及住客的生命，故此政府立法禁止工廠大廈轉為出租住宅用途，某程度上亦是無可厚非，唯盼望香港住屋問題於未來可以改善。