日本物業值得投資嗎？一文了解日本置業環境及樓價

趁著日元低水，許多港人蜂擁入市，打算為日本旅行先儲彈藥。亦有不少獨愛日本的港人在全球經濟放緩之際，決定投資日本物業，在日本置業，按照現時的日圓兌港元匯價水平，用日圓結算幾乎等同於把日本樓價打八折，令一向購買力高的香港人蠢蠢欲動。到底日本物業投資前景如何？現時日本樓價水平及置業環境如何？Business Digest 今天與你一起探討。

旅行自住兼投資 成吸引港人買日本樓原因

香港人對買樓投資素來情有獨鍾，認為磚頭相較於黃金保值。隨著香港的政治經濟環境不穩定，近幾年許多港人都考慮投資海外物業。日本作為香港人另一個「家鄉」，在海外置業投資潮之下，在日本置業成為除了英國、澳洲、加拿大以外的熱門選擇，不論是購入以便在日本旅行時自住省酒店房租，抑或拿來放租作為投資賺錢之用，都是吸引港人到日本買樓的原因。不過，在決定置業之前，投資者宜了解清楚以下事項及投資風險再入市。

日本能夠投資移民嗎？經營民宿可申請永住權

疫情之前，香港人經常一年遊日數遍，或許有人會想，假如在日本置業，不但遊日時可以省下一筆酒店費，將來退休時甚至可以到日本落腳定居。不過，這個如意算盤真的能打響嗎？其實，目前日本並沒有提供買樓移民選項，因此無論投資日本物業的金額有多高、買了多少間公寓亦無助於獲取日本永居權。不過，假如你投資幾個單位經營民宿或旅館，開設公司，自己管理營運，則可申請經營管理簽證。如果申請人符合條件，最長可續簽長達 10 年的簽證，及後再申請日本永住權，便有機會成功申請。

入手日本樓有什麼需要注意？睇清日本買樓程序

要在海外置業，過程當中當然要「做功課」，比如說了解清楚當地物業市場、物業買賣手續、稅項及費用等等。假如打算放租便要留意日本的租金回報率、固定要繳交的稅項以及租務管理等事宜。假如投資者不諳日語，可能會難以理解一些關於合約及法律條文上的專業用詞，為免與賣方有溝通上的誤會，建議最好都是尋求房地產代理公司的協助。

外國人在日本投資物業並無特別限制，所購買的物業及土地均屬於永久產權，至於稅項方面亦與日本人一樣，投資者可以根據個人經濟能力，考慮投資單位、獨立屋或買地。與在香港買樓類似，投資者可以委託房地產經紀、地產代理等為你尋找合適樓盤，並聘用「司法書士」處理法律上的事務及向銀行查詢按揭方案。假如樓盤合適，就可以向賣家提交購買意向書，並繳付訂金，及後便可以正式申請按揭。賣家的司法書士會向買家發出重要事項説明書，買家檢查清楚後則可與賣家簽署買賣協議。最後，買家在對物業作最後檢查後，便可在司法書士及銀行代表見證下支付餘額、簽署轉讓業權的文件。

日本樓價如何？選大城市較有升值潛力

除了日圓低水這個優勢之外，相信不少人都關心當地房地產有否升值潛力。假如想判斷某些地區的升值潛力，首先要了解當地的人口和出生率等多項標準。

 一般最容易出租及出售的是大城市及都心區，因此首選地區必定是東京、大阪、名古屋、札幌、福岡等大城市。現時一般樓價的入場費約港幣 20 多萬起，札幌樓約港幣 20 多萬就有交易，其他城市如大阪、東京等，則約港幣 60 萬起，算是相當平易近人。日本樓的出租年回報率相當高，扣除稅項及成本後，平均為 4.0% 至 7.0% 左右。如果非都心區地段，有些回報率甚至可達 10% 以上。 

在挑選日本物業投資置業時，除了考慮日本樓價，最重要留意物業與車站的距離，最好選擇距離車站 10 分鐘步程內的物業，否則將會難以出租，影響租金回報。