安老按揭有風險嗎？帶你剖析逆按揭的利弊

近年香港政府大力推廣年金計劃，希望藉此為更多長者提供退休生活保障。年金計劃其中一種是由香港按揭證券有限公司（簡稱按證公司）推出的安老按揭計劃（亦普遍稱為逆按揭），專為手頭上有物業的長者而設。整個逆按揭有什麼利弊？安老按揭會涉及什麼風險？長者在考慮要否參與計劃前，又要考慮什麼因素？本文就為大家全面介紹安老按揭計劃。

逆按揭的原理

一般置業者若手頭上現金不足，或不願意一次全數繳付物業總價，就會向銀行申請按揭貸款，再每月連本帶利還款給銀行。業主未擁有物業而向銀行貸款，再將物業作為抵押品。

安老按揭計劃又名為逆按揭，顧名思義是將一般按揭反轉過來，年滿 55 歲而擁有不再需要供款物業的長者，可以將物業抵押予銀行，以從銀行手上換取一筆貸款用作生活支出。一般按揭是要每月向銀行還款，而逆按揭則是每月從銀行收取貸出款項。

安老按揭可選擇不同長度的計劃年期（可選擇 10、15 或 20 年），在到期後借款人再開始還款；申請者亦可以選擇終身領取年金，到借款人百年歸老的一天，銀行會將抵押物業拍賣，若最後所得金額不及銀行給出的貸款總額，差額將全數由按證公司承擔。另外，在安老按揭計劃期間，借款人不單不用開始還款，亦毋須遷離按揭的物業，而借款人的子女或摯愛可以選擇向銀行還款，贖回抵押物業。

影響逆按揭所得年金金額的因素

跟一般按揭同樣，安老按揭亦要涉及估價等因素，以決定批出申請者的每月年金金額。有什麼因素影響逆按揭所得年金金額呢？第一是借款人數目，同一物業最多可由三人聯合申請（都要符合 55 歲申請資格），但聯名申請所得的每月年金金額會較單人申請低。第二是借款人的年齡，年齡愈大，所得的每月年金金額則愈高。第三是逆按揭年金年期，年期愈長，所得的每月年金金額則愈低。第四是樓價，物業估值愈高，相應所得的每月年金金額愈高。

剖析逆按揭、安老按揭的利弊

逆按揭、安老按揭利弊中的好處

長者若參與安老按揭計劃，在退休後就可以獲得穩定的資金用作每月生活開支，等於「自製長糧」，借款人就毋須再為每月的生活開支來源而擔心。安老按揭另一好處在於借款人可以繼續住在原有物業，相比變賣或出租物業的做法要另覓居所，操作上會較為簡單。對於膝下無子女的長者來說，參與安老按揭計劃後在世時可以安心生活，在離世後才將物業交由銀行處理，已再無後顧之憂。

安老按揭的可能風險

逆按揭的原意是以一個合乎各方利益的方式，為手上有物業的長者提供穩定的退休生活保障。不過任何金融產品都涉及風險，安老按揭計劃亦不例外，以下就簡述安老按揭可能涉及的風險。

第一個風險，是整個計劃期間每月發放給借款人的年金金額都會維持不變，如此一來就沒有跟上通脹，而在物業將來升值時，借款人亦將無法享受利潤。

第二是愈來愈高的利息支出。傳統按揭理論上隨著還款時間愈長，餘欠本金會愈來愈少，利息支出亦會愈來愈少；但因安老按揭計劃期間借款人不會還款，而利息在一開始就生效，而在複息計算下會漸漸增長，隨著時間本利和數額會愈來愈高，即餘欠本金額亦會愈來愈大。

第三若長者者有子女，申請安老按揭計劃或會讓子女認為父母無意將物業當作遺產留給自己，要償還逆按揭貸款及利息才能贖回本應屬於自己的財產，這就或會影響家人之間關係，不如與子女協定供養父母晚年，而物業直接由子女繼承。

綜觀以上逆安揭利弊因素，安老按揭計劃其實最適合沒有後代的長者。最後我們要認清安老按揭計劃雖然被冠上「自製年金」的說法，但它的本質始終是借貸，在作決定之前仍要慎重考慮。大家可以在比較坊間機構的各種年金計劃之後，再衡量逆安揭、安老按揭的利弊及風險，決定要否參與。

編輯/製圖：Business Digest