租樓前有什麼須知？一文看盡按金、合約等租樓注意事項

香港租樓單位林林總總，新手租客若看見心儀租盤後便貿然押下按金，忽略了租樓的注意事項，隨時可能跌入租樓陷阱。尤期租客在未看清合約條款便簽下，到時就覆水難收。租樓要租得有保障，新手租客須謹記以下租樓須知及注意事項。

沒有經紀中介可節省佣金？小心跌入「業主盤」陷阱

部分租客在租金、單位面積及地理位置三個考量中作出取捨時，會優先將租金置於首位。故此，新手租客為了降低支出，較常透過社交平台或租樓網站找「業主盤」，整個租賃過程只涉及租客與業主。如雙方商榷順利便會簽下合約，由於過程沒有地產經紀介入，業主及租客毋須支付佣金。

誠然業主及租客直接交涉能為雙方省下佣金，但若果租客遇人不淑，與業主制訂的租樓合約須知存有灰色地帶，鍳於合約的約束之下，租客必須度過整個租約期。此外，在沒有經紀的情況下租客及業主須親自處理查冊及打釐印等事宜，亦缺少了熟悉行情及還價技巧的中間人為雙方商討最適合的價錢。新手租客若想得到全面的保障，還是建議透過地產商舖租樓，經紀除了提供多款的租盤，讓租客省卻找租盤的時間，亦會從旁給予專業的意見諮詢及租樓注意事項。

切忌盡信網上圖片，親身視察最安心

各地產網的樓盤單位都會附以精美圖片作為招徠。作為業主及經紀，理所當然會呈現租盤最好的一面，圖片多以廣角鏡拍攝以強化視覺效果，令室內空間看上去更為寬闊；近年大型地產商亦提供 VR 虛擬導覽圖展示單位內的每個位置。

可是租客租樓時要注意，大部分租盤隱藏的問題未必能從圖片或 VR 導覽中察覺，例如租盤的新舊程度、單位實際空間大小、牆壁滲水、天花油漆剝落等問題。另外圖片亦無法全面反映單位環境情況，鄰居可能會經常發出噪音滋擾以至對日常生活造成影響，所以租客須親身到現場視察才能得知單位實際狀況如何。

多一份「睇樓紙」 多一份佣金

另一個租樓注意事項是「睇樓紙」。如租客經由地產商尋找租盤，在視察單位後經紀會要求顧客簽署俗稱「睇樓紙」的「地產代理協議」，以防止租客與業主私下直接交涉，導致經紀利益受損。

例如租客在 A 地產商視察單位後並簽了「睇樓紙」，及後到 B 地產商視察同一單位的環境，合共簽署兩份「睇樓紙」，最後並於 B 地產商租賃租盤。由於租客簽了兩份「睇樓紙」，假若租客在第一份「睇樓紙」限期內與其中一間地產商簽訂租約，那麼租客便需分別向兩位經紀支付佣金。部分新手租客沒有留意這租樓須知，以至最後須付多份佣金。

建築面積？還是實用面積？

一般在地產商舖外面張貼的租盤都會清晰標明租盤的實用面積及建築面積。建築面積即是發展商在發售公開的面積，當中部分面積屬公共空間，例如電梯大堂、樓梯間、停車場及會所等，而實用面積是單位內的實際面積。故此，租客在繳付租樓按金前應確認租盤的實用面積。

首月租交多少？「兩按一上」+ 經紀佣金

大部分租客都知道租樓要繳付按金，但究竟這筆錢是多少呢？香港租樓市場流傳著「兩按一上」的說法。「兩按」是指兩個月的租金為按金，而「一上」是一個月上期租金，合計三個月租金。當租約期滿後而租客選擇不續租，業主檢查單位一切正常後，便會把租樓按金歸還租客。

如果租客透過地產經紀尋找租盤，經紀會收取租盤半個月的租金的作為佣金，另一半由業主支付，即經紀會得到相當於一個月租金的金額作為佣金。計算下來，租客最少要預備三個半月的租金作為初期租樓資金。

「生死約」是什麼？「死約」違約須罰款

一般市場採用「生死約」的機制作租約限期，限期分為一年死約和一年生約。「死約」即租客在開始租的第一至十二個月，雙方都必須履行及遵守租樓合約的條文，在「死約」期間租客不可要求減租或退租，業主也不能擅自加租，雙方也不得無理終止租約，否則違約的一方需要繳付罰款，而租客違反租約的話，業主更有權拒絕退還租樓按金。

度過一年「死約」後便進入「生約」。「生約」的約束力不及「死約」，雙方可自由商榷往後的租金、租約年期及修改租樓合約內容。通常業主會依據市場的變動對租金作出適當調整，倘若彼此無法達成共識，租客亦可選擇退租。為避免雙方發生爭執，一般都會重新訂立一份新的合約，以確保業主與租客的權益。

業主必須提供免租期？免租期有多久？

租客搬進新居的時候，大部分業主都會酌情給予租客數天甚至更長的免租期，讓租客安排傢俬擺放、小型裝修等。免租期大約為正式入住日期前的三至七天不等，實際日數租客需與業主商量。但是租客要留意，在法律中沒有明文規定業主須提供免租期。

除了以上提及的租樓按金、免租期及「睇樓紙」等租金須知，仍有不少租樓注意事項需要留意。想安心租樓居住，大家記得要三思而後行，看清楚每條租約條款才簽署，以免惹來更多的麻煩。