首次置業定義是什麼？按揭可以借幾成？買樓後可以出租嗎？

財政司司長陳茂波於 2022 年財政預算案公佈放寬首次置業人士按揭成數，預計可以使更多苦於首期不足的人士有機會「上車」。市面若然是首次置業，可享優惠印花稅率，獲豁免 15% 從價印花稅之餘，首次置業按揭最高可申請 9 成按揭貸款。到底如何定義首次置業？首次置業出租可以嗎？印花稅如何計算？

首次置業定義大解構 誰才是首置人士？

香港樓價之高，放歸全球而言屬數一數二。為此，政府於施政報告提出多項措施助市民「上車」，其中包括放寬首次置業人士按揭成數，期望能夠幫助更多人上樓。首次置業的名額如此寶貴，究竟首次置業如何定義？

首次置業的廣義定義為「第一次買樓」，更精準的解釋是，所有扺押人於申請時並未持有任何香港住宅物業。這代表什麼呢？意思即是買家或借款人並不一定要「從未」擁有過物業。符合「首次置業人士」定義的情況有以下兩個：

一、從未置業的人士

二、曾經置業或曾經與其他人持有物業，但現在已將自身業權賣給另一業主，即俗稱「甩名」，而現時手上沒有其他物業的人士

只要合乎資格，首次置業即可享優惠印花稅率，買家可獲豁免 15% 從價印花稅，並可以享受較優惠的第二標準從價印花稅稅率。那麼，首次置業人士可以先買後賣嗎？答案是可以的，如果買家本身已經持有物業，但購入新物業後，在指定期限內賣出原有物業，則可向稅局申請，退回 15% 印花稅與第二標準從價印花稅之差額。

隨時慳一半首期開支 首次置業按揭最多借幾成？

根據最新一份財政預算案，首次置業人士申請最高 8 成按揭貸款的樓價上限，將由 HK$1,000 萬上調至 HK$1,200 萬，而申請 9 成按揭貸款的樓價上限，則由現時 HK$800 萬上調至 HK$1,000 萬，所有修訂於 2022 年 2 月 23 日起生效。

簡單而言，假如買家購買 HK$1,000 萬的單位，最多可借到 HK$900 萬，首期則由 HK$200 萬減至 HK$100 萬元，首期即時慳一半，上車門檻大幅下降。香港按揭證券有限公司亦公布，擴大按保計劃適用範圍為價格 HK$1,200 萬至 HK$1,920 萬元的合資格物業提供按揭保險，不過有關按揭貸款則以 HK$960 萬元為上限，譬如說，買家若購買價值 HK$1,600 萬的物業，在新安排下可以獲得 6 成按揭保險。

雖然首次置業按揭樓價上限放寬，預計將會刺激樓價千萬元左右的住宅成交量，不過這對按揭申請人的入息要求也相對提高，在決定置業前需要審慎考慮財政狀況及還款能力。

此外，上文提及符合資格的兩種人士，在按揭成數上都會有不同。如果業主未曾擁有過物業、也未有借過按揭，申請人可以享較低印花稅率，並能借盡按揭成數。但如果業主現時沒擁有物業、但為他人的按揭擔保人，業主可借的按揭成數則由機會受影響。

首次置業的物業可以出租嗎？自住轉出租需要怎樣做？

首次置業按揭成數放寬措施推出後，更多符合首次置業定義人士考慮趁機入市，除了自住之外，首次置業物業又可以出租嗎？比方說，如果年輕人打算趁機買樓，享受首次置業印花稅優惠，並向銀行借貸 9 成按揭，又想放租為自己增加被動收入的話，你就需要特別留意，因為這很可能是犯法行為。

任何 6 成以上的按揭其實是由香港政府成立的按揭證券公司作為擔保，因此金管局規定，一切按揭借貸 6 成以上的物業單位必須是作自住之用，即是說，首次置業物業不能出租投資。為了防止業主「偷雞」出租，有部份銀行可能會在物業成交時要求到單位視察，保證業主沒有將單位出租。雖然這個規定並非法律要求，但假如金管局發現銀行有違規情況，有可能會要求銀行繳交罰款。

假如想將單位用途從自住轉出租，由於自住與出租物業的借貸利率不同，安全起見應盡快通知銀行更改合約，銀行亦會向業主追討首期與利率的差額，萬一業主不夠流動資金，單位亦有可能被收回。

符合首次置業定義人士可享印花稅優惠，亦能受惠於首次置業高成數按揭措施，但由於首次置業物業不能出租，在決定入市前應審慎考慮清楚自己的還款能力與可動用資金，切忌衝動投資。

編輯/製圖：Business Digest