天鑄租盤深受家長歡迎，天鑄車位一位難求

香港寸金尺土，黃金地段早已被其他發展商捷足先登，這樣傳統豪宅地段的獨立屋更為罕有，如九龍何文田一帶的天鑄獨立屋，更加是不少富豪、明星聚居地，不過天鑄近期難得跌價，可能是入市好時機。本文將介紹天鑄租盤價錢、天鑄車位市場價格、以及該屋苑的豪華會所設施，讓你可更深入了解這個荀盤的背景資料。

天鑄資料

天鑄（Ultima）位於九龍老龍坑佛光街 23 號，由新鴻基地產開發的豪宅項目，分為兩期發展，提供520 個分層單位，7 幢獨立屋，項目第一期 2016 年九月入伙；第二期於同年十一月入伙。天鑄第一期有七幢獨立屋及三座住宅大樓，合共提供 249 伙分層單位，實用面積由 885 至 3,173 平方呎，間隔有三房至五房；第二期則有四座住宅大樓，合共提供 271 伙分層住宅，實用面積介乎 994 至 2,957 平方呎，間隔涵蓋三至五房；兩期住宅大樓均是每層設兩至四伙單位，但就配置了五部升降機，即戶戶均有私家升降機大堂。

天鑄位處何文田半山地段，主打景觀開揚，從高處可眺望翠綠山景及都會景緻。部分中高層單位的天鑄租盤最為搶手，向南方無任何障礙物遮擋，九龍全景盡收眼底，維港煙花景一覽無遺。交通方面，住宅鄰近港鐵何文田站，可經沙中綫及觀塘延綫，前往金鐘及啟德商業核心區。同時於佛光街一帶有多條巴士及小巴路線，往返旺角、觀塘等地。

天鑄租盤

很多家長都會選擇天鑄租盤，一方面交通便利，另一方面該區校網優質。目前，天鑄有十六個租盤，租金最低入場費為 3.8 萬元起。近日，有天鑄單位以每月 5 萬出租，此單位實用面積 1,237 平方呎，間隔三房連書房及工人房，屬雙套房單位。屋內有整齊傢俬，客廳闊大，房間寬敞。由於樓齡比較新，大部分天鑄租盤都是新裝修的單位。再者，半山區的居住環境一向空氣清新，景色怡人，所以天鑄租盤的價格會偏高。資料顯示，業主於四年前斥資 3,499.38 萬元購入單位，按現時的租金水平計算，天鑄租盤的回報率有 1.7 厘。

天鑄車位市場價格

除了單位放租外，天鑄車位也有業主出租，最近更錄得一宗高價租務成交。天鑄第一期的停車場二樓有個雙號車位，業主原本叫價一萬元放租，議價後上月底以 9,000 元租出。
天鑄車位相當矜貴，屋苑內住戶共 527 伙，但車位卻只有 370 個，可謂一位難求。在這種情況下，天鑄車位自然有價有市。從租務市場所見，天鑄車位自用比率極高，甚少有二手車位出租。如有車位放租，一般月租叫價萬元以上，就算議價仍需 9,000 元起跳。根據租賃紀錄，天鑄租價最貴的車位以一萬元租出，為目前全港最貴租的住宅車位。

天鑄車位價值連城，全港放售價最貴的車位同樣來自天鑄。根據去年的市場價格數據，天鑄一個單號車位以 660 萬元成功放售，創全港最貴的住宅車位紀錄。其後，另一宗天鑄車位的成交額達 625 萬元。是次交易的金額雖然未能刷新紀錄，但仍屬於全港數一數二的高價車位買賣。大部分天鑄車位都是三、四年前購入，當時價位處於 300 萬左右，持貨短短三年，帳面盈利已經超過 200 萬，賺取近七成差價。

天鑄豪華會所佔地逾十三萬呎

天鑄提供三層的酒店式住客會所「CLUB ULTIMA」，室內外面積合共約 13.14 萬平方呎。一進入大堂就氣派十足，會所大堂樓底最高達 8 米，設有 76 米長的落地玻璃，並設有 6 米高的水晶酒吧。天鑄會所提供多用途球場、水療設施、卡拉 ok 房、32 米室外泳池、20 米室內恆溫泳池、健身室、桌球室、宴會廳、閱讀室、微型電影院、兒童遊戲室及跳舞間等設施。
室內活動設施完備之外，天鑄更包括佔地逾 6.7 萬平方呎園林及戶外康樂設施。另外，天鑄為加強屋苑保安級別，特別引入機場級臉容辨識保安系統 Cognitec3，以辨識外來訪客。

天鑄獨立屋連私人泳池

天鑄僅有七幢獨立屋，發展商在 2018 年以招標形式出售，造價介乎 2.18 億至 3.34 億元，平均呎造高達 7 萬元至 9.8 萬元，可見天鑄獨立屋身價驚人，但到底內藏甚麼乾坤？
天鑄獨立屋樓高三層，樓底高度由 3.06 至 7.15 米不等，實用面積由 2,722 至 3,406 平方呎，戶型為四房四套房至五房四套房。另外，天鑄獨立屋設有多用途空間，包括：363 至 467 平方呎的車位和私人泳池、1,265 至 2,070 平方呎的花園、463 或 555 平方呎的天台、225 或 233 平方呎的平台、116 或 127 平方呎的梯屋、50 平方呎的露台，部份天鑄獨立屋更內設私人升降機坪。

部分天鑄買家蝕讓離場

疫情持續逾兩年，雖然豪宅市場依然有價有市，但天鑄難免都受到影響，部分買家蝕手續費離場，連天鑄獨立屋賣家也不例外。今年四月連錄蝕讓成交，其中有天鑄八座中低層 A 室，實用面積 1,247 平方呎，四房雙套連工人套間隔，累減近 290 萬元後，成交價 3,600 萬元，呎價約 28,869 元，據悉原業主於 2015 年 8 月斥資約 3,551.3 萬元購入上址，持貨約七年，是次轉手帳面獲利 48.7 萬元，但預料蝕使費離場。

無獨有偶，天鑄一期 6 座中層 D 室，實用面積 900 平方呎，兩房一套連工人套間隔，以 2580 萬元易手，呎造 28,667 元。據悉，原業主於 2017 年以 2,918 萬元購入，持貨五年，帳面蝕 338 萬元或約 12%；但由於原業主購入單位時享有發展商的現金回贈優惠，涉約 466.15 萬元，但扣除使費後料業主仍蝕錢離場。

根據地產代理資料顯示，目前天鑄放盤約 38 個，實用面積介乎 684 至 2,284 平方呎，叫價約 2,800至 9,000 萬不等。最新三月份，天鑄平均成交實用呎價約 28,358 元／平方呎，按月下跌 5 %。

編輯/製圖：Business Digest