【村屋按揭】村屋買賣程序、陷阱及注意事項懶人包
村屋買賣注意事項
市區樓越賣越貴，且近年來的新盤也是越出越細，有不少投資者將目光轉向村屋，但有準買家就擔心銀行未必會為村屋提供按揭服務。事實上，村屋和市區的樓宇管制並不一樣，作為準買家，除了擔心村屋按揭問題，還需要留意有關村屋業權問題。本文將簡單總結村屋買賣程序、注意事項與陷阱。
村屋有多少種類型？
在講述買賣村屋程序前，業主須要知道本港的村屋類型。目前村屋一共有三種，第一種是舊屋地，指 1905 年集體官批已被佔用的村屋。由於舊屋地沒有轉讓限制，因此在村屋買賣過程毋須注意太多；第二種是祖堂地，指由祖先或族堂留下予後人的村屋；最後一種是新屋地，指新界原居民男丁興建的丁屋。業主需補地價後才能轉讓，且在建築上也有規格，最多三層高，總高度不可多於 27 呎，每層面積劃為 700 呎，露台興建深度不得多於一米。
根據現時村屋政策，雖然新界原居民可享有一次性建丁屋的權利，但新建成的丁屋於五年內不得出售，且轉售時亦須補地價。另外，丁屋樓花須要獲得「合約完成證明書」（俗稱「滿意紙」）後才能補地價。值得一提的是，如果你打算購買沒有滿意紙的村屋，基本上銀行不會批核村屋按揭。
村屋買賣程序涉汲業權？手續是否很麻煩？
買賣村屋時除了須要注意村屋的類型，還須查看村屋的業權資料。一般在買賣村屋程序中，大家會事先確認業主身份、滿意紙和轉讓契，另外買賣村屋時亦要注意物業周邊道路的使用權。眾所週知，新界地權複雜且分散，道路使用權由私人或官方擁有的情況並不罕見。如果你所購買的村屋周邊道路屬於政府，或會被限制使用；相反地，若道路屬私人擁有，通過時有可能須繳付過路費。 因此，在買賣村屋前，不可只顧著申請村屋按揭，準買家亦有責任進行初步的查冊，有需要可向律師及認可的土地測量師查核。
銀行可以為村屋提供多少成按揭？
事實上，銀行為村屋做按揭的條款，與私樓的分別並不大。樓價 1000 萬以下的村屋大概能提供六成按揭，而樓價 1000 萬以上最高五成按揭，按揭息率約為 2.5 厘，與私樓相同。在村屋買賣的程序內，準買家也要進行加息 3 厘的壓力測試。
此外，在按揭保險放寬後，村屋也納入按保涵蓋的物業類別之中。如果你是首次置業的買家，而村屋的售價介乎 400 萬至 800 萬，村屋買賣按揭成數最高可以做到 85% ，非首置人士則只有 80% ；村屋售價介於 800 萬至 900 萬，但貸款上限為 720 萬；而售價 800 萬至 1000 萬的村屋，首置買家最高只有 80% 的按揭成數。
但準買家在村屋買賣時須注意，由於銀行對於村屋的按揭年期會較為保守，村屋按揭年期的上限為 25 年，而確實的計算方法，則普遍是村屋樓齡加上還款期的總和，不多於 55 至 65 年。不過，由於銀行需要委託估價行視察物業才能估價，至少要一個月以上，因此準買家須注意買賣村屋的批核時間及程序會較買賣私樓長。
3個常見買賣村屋陷阱
村屋買賣陷阱一：涉及僭建
說起買賣村屋最常見的陷阱，相信非僭建問題莫屬。所謂的僭建不只局限於在天台上方所建的玻璃屋和密封露台，門外築鐵網、有蓋車位，甚至村屋內樓梯等，都有可能是違例建築。值得一提的是，如果被屋宇署發現有違例建築，村屋則會被「釘契」，屆時須要清拆後才可以繼續交易。要避免買入釘契樓，買賣村屋的程序必須謹慎，準買家事前可以在土地註冊處查冊查看村屋是否有建築物違規的頒令，或尋找律師幫助，這才能保障自己，是避免跌入村屋買賣陷阱的好方法。
村屋買賣陷阱二：花園或天台未入契
有很多準買家想買村屋的其中一個原因，是大部分的村屋都有花園和天台。不過，在買賣村屋程序上就須注意，部分村屋的花園或天台並未必納入地契範圍，而這些沒入契的土地有可能會被政府追收地租或被收回土地使用權，可算是村屋買賣其中一個陷阱。所以，準買家在買賣村屋程序上切記要查核批地文件，評定花園或天台是否入契、能否與物業一起出售。正有意買賣村屋的你須注意，由於買賣村屋準備多份註冊文件，單憑自己查冊未必足夠釐清業權，所以最好還是委託專業人土幫手。
村屋買賣陷阱三：估價不足
雖然村屋買賣的程序與私樓大同小異，但私人樓宇有大型發展商擔保樓宇質量。但相反，由於村屋的交投量較少，銀行會因缺乏參考指標，因而出現村屋估價不足的情況，這可能影響村屋按揭的成數。如果準買家希望村屋估價接近成交價，可以選擇具規模的屋苑式村屋，並一次過向不同銀行申請按揭，以求獲取最貼近成交價的估價。
編輯/製圖：Business Digest