【從數據認識經濟】全球哪個城市房地產泡沫風險最高？

香港樓價如何離地已不必多說，但有地方原來更離地。根據瑞銀集團最近發佈的《全球房地產泡沫指數》 （UBS Global Real Estate Bubble Index 2019），在全球各個城市中，慕尼黑的房地產泡沫風險最高，多倫多排名第二，而香港則排第三。去年香港曾處於榜首位置，今年竟連跌二名。

房地產泡沫一般是指房價昂貴得不合理，與其使用價值不符。泡沫經濟經常由大量的投機活動所促成，由於缺乏實體經濟支撐，因此其資產猶如泡沫一般容易破裂，因此被稱為「泡沫經濟」。在泡沫爆破時，通常會引發地區性或全球性的經濟衰退。

今年多個歐洲城市也榜上有名，慕尼黑甚至超越香港登上榜首，為什麼會這樣？瑞銀指出，歐洲的低利率政策是房地產價格上升的最大動力，造成了多個歐洲城市的泡沫風險，包括慕尼黑、阿姆斯特丹、法蘭克福和巴黎等。瑞銀指出，雖然預期短時間內歐洲不會加息（加息是導致樓市泡沫爆破的典型誘因），但歐元區疲弱的經濟將令樓市變得「脆弱」。這意味着當地樓市在連續多年穩定上漲之後或會突然下跌。

另外，報告亦指出，香港的樓市也仍然處於泡沫狀態。瑞銀指出香港在強勁的投資者需求帶動﹑正面的情緒，及憂慮錯失資本增值機會，均成為樓價從2008年至2018年間倍升的動力。不過疲弱的經濟前景，冷卻了部份買家的入市意欲。瑞銀的報告沒有提供今年第二季度以後的數據，因此也沒有捕捉到最近政治活動的影響。根據最近公佈的中原城市領先指數（CCL，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢），指數最近連跌6周，而第三季共跌4.33%。

數據來源：UBS

圖片／文字：Business Digest