呼吸plan是高風險陷阱？詳解呼吸plan轉按的意思與做法

上車是香港無樓一族的夢想，但很多時都遇到首期不夠的問題，因此對不少人來說，按揭政策直接決定自己能否上車。近年發展商推出的「呼吸plan」成為話題，到底呼吸plan意思是什麼？為何有人說呼吸plan是個陷阱？呼吸plan涉及什麼風險？Business Digest 跟大家簡要地探討一下。

什麼是呼吸Plan？

有別於傳統的銀行按揭，呼吸Plan是一種高成數第一按揭貸款計劃，由發展商指定的財務公司提供，因不受金管局監管而不設樓價上限限制，申請者更毋須入息證明及壓力測試亦能獲批貸款買樓，最高可借樓價九成按揭。

「呼吸plan」的意思是指「只要你能呼吸就可以成功申請」，是種誇張而帶有玩味的非正式說法，強調這種按揭計劃審批寬鬆，申請門檻及前期供款壓力都特低。申請者在首階段只需繳付低利息（以下詳解），部分計劃甚至提供還息不還本方案，加上申請條款中不設壓力測試即可獲批，因此是手頭較緊、但希望上車的買樓一族的另一選擇。

何謂呼吸plan陷阱？

呼吸plan申請門檻比銀行按揭低，但大家可能曾聽聞有指呼吸plan是個陷阱，這又為什麼呢？當申請者有意用呼吸plan買樓，並繳付單位的印花稅及首期後，發展商卻突然收緊申請要求（原因包括當發展商陷入財困或物業項目被轉讓到另一發展商），準業主原定的九成按揭申請被拒批，被告知必須提高首期金額（即降低按揭成數）或新增擔保人才能獲批，否則業主就被迫要「撻訂」而遭沒收首期訂金，變成上車不成更血本無歸的局面。計劃推出後就曾有大批苦主陷入這個情況，因而呼吸plan被指是個「陷阱」。

論呼吸plan風險

然而，即使發展商沒有中途更改按揭條款，相比傳統的銀行按揭，呼吸plan本身亦涉及風險。

某些人因呼吸plan不設樓價限制就肆意買入貴價豪宅，例如 2022 年六月就有一宗九肚山澐灃洋房變成銀主盤的個案：業主以呼吸plan買入價值 5940 萬元的單位，獲批八成按揭，共貸款 4752 萬元。但條款要求業主三年內還清貸款，等於每月須還 132 萬，結果業主沒有能力還款，被財務公司收樓而損失一千多萬的首期。因此，縱使呼吸plan審批寬鬆，但買家在計劃買樓時仍然要衡量自己的財務狀況與還款能力。

即使買家有實際能力可以負擔單位的按揭供款，買家亦要特別注意呼吸plan的利率與利息計算問題。呼吸plan涉及的利息支出很可能會比傳統銀行按揭更高。呼吸plan一般會設三年的低息期，利率一般為貼近年利率的 2 至 3 厘（以 P% 減 3.1% 計算），但過後就會以 P% 計算，即 5 至 6 厘（現時為 5.625%），跟低息期的利率相差甚大，跟銀行按揭比較，業主可能要支付多幾倍的總利息支出，而且每月的還款額亦會較高。

為何呼吸plan要用到轉按？

對應以上的高利息，一種規避的方法是善用轉按。當呼吸plan的罰息期結束，業主向銀行申請利率更低的按揭作轉按，支還將會索取高息的財務公司呼吸plan貸款。但這個做法最理想的情況是罰息期過後物業樓價有上升，而銀行能給出符合市場行情的估價，才可以批出足以償還整筆呼吸plan貸款的借貸額，否則就可能需要業主付出額外資金才能足以還清原有貸款。相反，如果以呼吸plan購入物業後樓價下跌，則會成為負資產之餘，業主亦無法再以轉按來節省呼吸plan的高息，只能繼續以貴息供樓，很有可能陷入財困。因此，轉按未必是呼吸plan業主能使用的「逃生門」。

知道呼吸plan的意思，再了解呼吸plan的風險及陷阱位，以及呼吸plan轉按操作後，建議大家要謹慎計劃，因買樓是人生大事，買得好是安樂窩，買得不好會成為沉重的負擔。若自己及家庭有一定的收入及積蓄，可以先嘗試經由銀行按揭來買樓。