【樓市分析】從失業率看樓市，港樓是否已經進入「多元宇宙」？

政府統計處剛公佈，經季節性調整的失業率由2022年1至3月的5.0%上升至2至4月的5.4%的高位，創10個月新高，失業大軍更破20萬人的關口。然而「失業率」升，「樓價」仍然拾級而上，業主的信心更是逐步恢復。截稿前，「美聯信心指數」(MCI)最新報53.7點，按周再升2.1點，升幅4.1%，連升5星期。是否代表港樓已經進入「多元宇宙」，完全脫離經濟範疇呢？

事實上，筆者已經多次強調，看樓價升跌不能只考慮單一因素，應綜合整體經濟環境。過往香港樓價受壓，主要皆原因是經濟轉差，例如面對金融風暴、金融海嘯，或「沙士」等挑戰，導致失業率均處於高水平，樓價亦一度大跌。

不過，今次失業率上升屬受疫情影響，略有別於以往由於整體經濟陷入衰退導致失業率「持續性」地上升。須留意的是，今次的失業率上升有「局部性」，主要失業人士為零售、住宿及膳食服務等疫情相關行業；反觀金融、保險、地產、專業及商用服務業等行業受影響較少，同樣與以往屬各行各業「廣泛性」失業數字增加有所分別。

基本上近日的失業率回升，已屬市場預期之內，而且數字「滯後」。隨着本港疫情轉趨緩和，加上消費券等一系列紓困措施，預期本港失業率會逐步回落。這點從新失業率公佈後，港股未有受影響，重新反彈突破2萬點的開口，可知港人對經濟的信心，已經從谷底回升。

樓價向來受多項因素影響，例如經濟問題、政治議題、樓市供求以致息口情況，均左右樓市走勢。所以僅「失業率」的單一上升，相信對樓價影響有限。故此，如果下半年利好因素持續浮現，加上「茂波plan」的刺激效應，整體樓市重拾升軌是指日可待。

最近樓市表現的確已經重拾升軌。綜合美聯分行資料，統計5月9日至15日的一週，全港35個大型屋苑錄78宗買賣，與年內迄今平均約77宗水平相若，維持穩中向好勢頭。樓價方面，「美聯樓價指數」最新報168.94點，連升6週；本年迄今跌幅已進一步收窄至約1.5%。

一手方面，近期發展商密鑼緊鼓部署攻勢，多個新盤同時展開推售或於短期內登場，熾熱程度實屬近期罕見，而且無論是市區細單位、大型鐵路盤項目抑或是低密度豪宅物業，價位由細碼至大價物業均「應有盡有」，相信在盤接盤、疫情緩和及「茂波Plan」等利好因素帶動下，預計5月份一手成交有望錄約1,500宗，重返去年中的水平。

編輯/製圖：Business Digest