【樓市分析】股市轉弱租金卻再度回升，樓市為何能身處「平衡時空」？

*此為授權轉載文章，作者為美聯物業住宅部行政總裁布少明*

最近香港股市表現疲憊，日前更出現八連跌，創出5年半最長跌浪。惟樓市卻身處「平衡時空」，交投「一浪高於一浪」。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年上半年整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量合共錄50,336宗，比起去年上半年32,749宗上升約53.7%，創8年半新高。整體物業註冊金額方面表現更見突出，上半年涉及金額達4,744億元，比起去年上半年約2,690億元更大幅上升約76.4%，此金額已創自97年上半年後的廿四年新高。在高交投帶動之下，樓價亦輾轉上升。


上半年整體物業註冊量及金額表現突出，二手住宅成動力之一。據資料顯示，今年上半年二手住宅註冊量共錄33,048宗，較去年上半年22,099宗升約49.5%；涉及金額達2,829億元，較去年上半年更升約64.4%。

一手私樓方面，綜合土地註冊處資料顯示，在不包括一手公營房屋之下，今年上半年一手私樓註冊量共錄8,215宗，比起去年上半年6,458宗升約27.2%；涉及金額錄約1,137億元，按年更升約60.9%。

另一邊廂，租金亦已重拾升勢，為樓市注入另一股上升動力。根據美聯「租金走勢圖」顯示，隨著暑假租務旺季來臨，6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.24元，按月升約1.5%，創10個月新高。若以「半年」計算，今年上半年租金升約2.5%，是自19年上半年後首次「半年」上升。

其實租金的升勢早已有跡可尋，因為樓價的走勢普遍走先於租金。換言之，租金上漲之前的幾個月，樓價先升，反之亦然。所以近月樓價穩中向上，租金亦會慢慢跟隨，重拾升軌並創出多月新高。

租金再創新高帶來2個啟示：首先，對於一批手持足夠現金、想等樓市下跌才入市的「租樓一族」而言，租金開始「追落後」持續上升，相信將令這一批買家按捺不住轉租為買，從而增加對物業的需求。

同時，租金水平上升，亦會提振樓市表現。站在投資者及用家角度，倘若入市時有一個相對穩定及吸引的租金回報，無論投資或自住將更具吸引力，亦可達到抗通脹之效，令樓價及樓市表現更加「硬淨」。

再者，目前利率持續低企，租金上升令業主增加租金收入，同時對樓市後市取態轉趨樂觀，是睇好中長期樓價穩中向好的另一原因。

編輯/製圖：Business Digest