買樓花按揭政策跟現樓有不同嗎？看清買樓花的程序及風險！

現時不少新建私人屋苑物業項目甚至是豪宅，都會以樓花的形式出售。買樓花的程序是怎樣的？樓花的按揭成數跟一般現樓有分別嗎？買樓花又會涉及什麼風險？Business Digest 與你一起研究以上的課題！

什麼是樓花？

所謂的「樓花」是指未建成的預售物業單位，這些單位必須經過政府「地政總署預售樓花同意方案」的行政程序，方能獲批「預售樓花同意書」，發展商或銷售商才被許可在市場預先出售這些尚未建成的單位。

為什麼要買樓花？

對於鍾愛居住於全新住宅單位的人士來說，買樓花自然就可以保證自己是一手用家。當然價錢是另一重要誘因，在物業項目未建成前買入樓盤，價錢一般會比已建成的樓盤市價為低，因發展商會提供一定的折扣。另外，某些發展商或會自己提供按揭安排（例如幾年前流行一時的「呼吸 Plan」），對於在向銀行申請按揭上有困難的人士，亦可說是個吸引的地方。

買樓花程序

買樓花的程序是怎樣的？整個流程可以分為以下幾個主要部分。

一、研究發展商的售樓說明書

發展商最遲於物業項目正式開售前的七個工作天會公布售樓說明書，平面圖、圖則、座向、會所等屋苑設施、周邊環境等資訊，有意買樓的人士可以參考，研究物業是否合自己的心意。如發展商有提供示範單位，即會於公布售樓說明書後的數天以內開放予公眾參觀。

二、了解價單及銷售安排

發展商最遲要於物業項目正式開售前的三個工作天公布首輪項目價單，並且要公布銷售安排。發展商可以選擇分批次公布幾張價單，單出會列明單位「面價」，即單位折扣前的價錢，價單同時會列明預售的折扣率及條款，然後是支付及按揭安排，最後亦會列出其他優惠及贈品。銷售安排則包括銷售時間及場地、可供購買單位、入票安排、抽籤程序及簽約安排等程序。

三、入票、抽籤與挑選單位

若買家有意買入單位，最遲要在樓盤公開發售前一天「入票」，即帶備一張十萬元（大多數情況）的銀行本票連同身分證副本，親身向發展商登記。入票之後，買家即有資格進入抽籤程序。抽籤除了決定買家是否有資格買入樓盤單位（於超額認購的情況），同時亦決定買家的選樓次序。

中籤者在挑選單位後，即會跟發展商簽訂臨時買賣合約，並支付樓價 5% 的訂金，對於即時供款的買家，此時即可申請按揭。再過五個工作天後，買家會再跟發展商簽訂正式買賣合約，並再支付樓價 5% 的訂金。

四、等待收樓

最後買家就要留意項目完工「關鍵日期」及實際的「收樓日期」，再安排驗樓及領取鑰匙，即告完成整個買樓花的流程。

樓花按揭成數

樓花的按揭跟現樓有什麼不同？兩者於要求及流程上都大同小異，但在高成數按揭上就有一個較大的分別。因九成按揭計劃只適用於現樓，因此樓花項目要接受建築期付款，即於項目正式落成後再開始供款，才能被視為現樓。如買家要透過按揭保險計劃為樓花承造高成數按揭，就要選擇以建築期付款的方式支付樓價。

買樓花風險要注意

提到買樓花的風險，大家最擔心的都是項目最終無法完成、變成「爛尾樓」，買家因而損失大筆資金的時間成本，同時要追訴責任又要花一大番的工夫與麻煩。幸好若是大型的老牌發展商旗下樓花項目，一般都非常有保證，極少會有「爛尾樓」的情況。

另外，不少新建私人住宅物業（尤其是豪宅）都會在大型商場之中設置示範單位，讓有興趣的買家對於單位的圖則及空間有個親身的體驗。不過樓花的示範單位始終只是理想的「預想圖」，未能如實反映環境噪音水平、單位實際景觀等；而且經過佈置、改動後的示範單位或會影響買家的官感及判斷，因而盡量應以參觀未改動示範單位（俗稱「清水樓」）為準。總的來說，要避免風險，樓花買家要對項目多作資料搜集，例如到地盤實地考察、掌握該區未來發展計劃等，以免在實際入住時跟自己的預想有出入。

在了解買樓花的程序、風險與樓花按揭成數後，大家不妨於樓市回落時作好規劃及部署。