【樓市分析】本港樓市長期求過於供，穩定樓價除了增加供應還可以⋯⋯

*此為授權轉載文章，作者為美聯物業住宅部行政總裁布少明*

上半年樓價一如年初的預測出現「U型反彈」，「美聯樓價指數」自今年1月跌落低位後一路回升，到8月份更升破歷史高位，累升8.44%，較2019年歷史高位176.88點升0.22%。估計未來的日子，本港樓價會持續出現升幅，一旦成功「通關」，北水湧港，升幅會更凌厲。歸根究底，樓價回升的主要原因除了累積的需求爆發，亦是因為住宅物業供不應求的情況持續。

土地不足的問題，某程度上可從最新公佈的私人住宅落成量反映。據屋宇署資料顯示，6月私人住宅落成量錄1,170伙，較5月份3,679伙按月下跌約68.2%，並創3個月新低。隨著落成量連升4個月後回落，今年上半年累計錄8,961個單位落成，數目較去年同期11,371個仍少約21.2%。

若以每半年計算，落成量自去年上半年後回落，跌至今年上半年8,961伙，創一年半新低。即使如此，數字佔差估署今年落成量預測18,230個接近5成，而美聯物業房地產數據及研究中心預測今年私樓落成量約17,000個。

若要解決此問題，筆者建議特區政府須從速而有序地增加土地供應，以舒緩房屋長期「求過於供」的問題，除了長遠的「明日大嶼」填海計劃，中短期的措施包括善用現有土地資源，以及加快農地轉換和補地價。希望10月的「施政報告」可提出有效增加供應方案，以助香港市民置業安居。

與此同時，政府應該放寬1,000萬元以上物業按揭比例至7成或以上，以進一步激活換樓鏈。自從「林鄭Plan」出現以來，二手成交集中於1,000萬元或以下物業，至於1,000萬元以上的中價樓，只可借5成按揭，成交因而「獨憔悴」。

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，今年首7個月，逾1,000萬元至2,000萬元二手住宅註冊量只佔整體二手住宅註冊量約13%，明顯低於600萬元或以下的約4成及逾600萬至1,000萬元的約43%，令換樓鏈出現「斷層」。相信若放寬按揭保險計劃的門檻至1,000萬至2,000萬元，將可進一步理順換樓市場，換樓鏈「斷層」情況得以消除。相信進一步放寬按揭保險後，部份購買力將流入逾1,000萬至2,000萬元，此類物業二手註冊比率或會有所提升，不過預期1,000萬元或以下比率會略為回落，情況一如今年600萬元或以下比率不升反跌相似，從而舒緩此類物業的供求壓力，助市民上車，長遠亦令樓市有更健康發展。

編輯/製圖：Business Digest