納米樓還有升值前景嗎？除首期低外納米樓還有什麼好處？

居住一直都是港人長期面對的重要議題，然而香港炒樓蔚為風潮，回顧近十年香港樓價有升無跌，連只有百餘呎面積、首期低的「納米樓」也成為投資者的囊中之物。但在近年政府一輪的政策及措施下，「納米樓」的升值停滯不前，更有倒退的跡象，「納米樓」的前景和好處似乎不及當年，到底「納米樓」是否仍有投資價值呢？

什麼是「納米樓」？

稱得為「納米樓」，單位空間定必有限。香港納米樓泛指實用面積約二百呎或更小的單位，大廈多以單幢式樓宇設計，提供的居住單位亦為數不多。香港住宅單位常用分割式家居設計，但由於納米樓單位空間狹窄，為了互補空間的不足，大多數的納米樓都採用全開放式家居設計，意思即是除了廁所以外，其餘四個空間都整合在一起，住戶日常起居飲食都在同一個空間進行。

雖然如此，但每個納米樓單位的格局齊全，備以客廳、飯廳、浴室、卧室及廚房等基本家居空間，滿足住客各種基本的生活需求。

納米樓從何而來？

納米樓並非憑空出現，一切可追溯至 2010 年時任財政司司長曾俊華宣布的「限呎地」政策，目的為增加香港市場的中小型房屋單位供應量，並以價格相宜的單位協助夾心階層置業，以紓緩香港房屋不足。在納米樓的幫助下，政府一方面可以逐漸紓緩房屋需求，另一方面發展商可將原本五百至六百餘呎單位的空間分割成二至三個單位發售，賺取更多利潤，因此當年政府及地產發展商都對納米樓前景抱持樂觀態度。

納米樓首期低圓港人置業夢

提起納米樓最大的好處，大家便會想到置業門檻低。當年納米樓項目的平均呎價雖索價 $20,000 至 $25,000，相比當時的市價算高水平，但單位總售價大約落在 400 至 500 萬不等，比市面上的大單位為低。以售價 400 萬元、單位實用面積 200 呎的納米樓，其首期都在不少準業主的承擔範圍內。地產發展商也預計納米樓未來升值前景可觀，於是近十年於港九新界各地區致力發展納米樓項目，例如上水尚宜、長沙灣 AVA 228、旺角千望、大埔嵐山、上環 CAINE HILL 等。

納米樓好處有限 紓緩不成反倒成另一炒賣熱潮？

納米樓好處為首期低、新落成、地理位置理想，樓盤生活配套也相當齊全，故此吸引了許多準買家的關注及討論，尤其對於無法承擔更高昂的樓價，又想一圓置業夢的港人而言是個選擇，當年納米樓升值於短期內亦有明顯增幅。

誠然政府這輪政策及措施的原意是好，試圖透過提升住宅單位數量解決房屋緊張的問題。但發展商為了賣得更高價錢、謀取更多利潤，於是在新興建的納米樓盤內加入奢華元素，例如私人會所、停車位以及豪華裝潢作為招徠，滿足對品味生活有要求的港人。納米樓沒讓本港樓價降溫之餘，反到促成新一波的炒賣熱潮。

另外納米樓實際用途有限，空間小限制了住戶成員人數，尤其新婚夫婦可能增添家庭成員，屈時未必有足夠空間居住。另外，住戶更需為家具擺放、空間收納等問題作出長遠考慮及打算。

「林鄭 Plan」一挫納米樓銳氣

不少投資者與地產發展商抱有同一想法，認為未來納米樓升值及前景一片美好，直到 2019 年時任行政長官林鄭月娥推動高成數按揭計劃，放寬了按揭保險的成數（俗稱「林鄭 Plan」），幫助港人置業。在這輪政策帶動下雖未能使基層人士的置業能力追上樓價的升幅，但對納米樓卻帶來一定程度的打擊。

在按揭保險的推動下，一個面積 500 呎的單位售價大約落在 700 至 800 萬，首期約需 70 萬，其置業首期與納米樓的差距不大，這間接地令納米樓好處頓失，買家的目光轉而放於面積較大的樓宇單位，減退了大家購買納米樓的意欲。

納米樓前景迷惘

在一連串的政策及納米樓先天不足的因素之下，納米樓在市場漸漸失去競爭力。時至今天，納米樓售價不僅沒有升值，更出現倒退的跡象。根據各地產商網站的數據記錄，位於油麻地上海街的 AVA 62 於 2017 年的平均呎價約 $2,6000，截至 2022 年 12 月，其平均呎價跌至約 $2,1000；位於北角的尚譽於 2018 年入伙，有業主於當年以 486.6 萬購入一個實用面積 193 平方呎的開放式單位，最後持貨五年以 418 萬元沽出，蝕了接近七十萬元。

納米樓的蝕盤個案屢見不鮮，數據亦反映納米盤的價值逐漸倒退。依照目前香港樓市局勢，納米樓的升值前景並不明朗，尤其在政府的措施及人民對生活空間的要求不斷提高時，除了首期便宜以外，納米盤看似沒有其他好處，存在反而顯得雞肋，未能有效紓緩香港房屋匱乏的困境。投資者若以納米樓作為投資項目時，應三思及風險評估後再作決定。