銀行call loan意思是要求貸款者即時償還貸款，很多人會問「樓價跌call loan點算好？」，但事實上這只是銀行必要時才會實行的最後手段，以保障銀行的利益。 

詳解 call loan 意思！樓價跌也不怕，教你防止被銀行 call loan

香港於 1997 年金融風暴及沙士時期樓價大跌，不少有樓人士成為「負資產」，成為一代香港人的慘痛回憶。當時的負資產業主都紛紛被銀行「call loan」，到底 call loan 是什麼意思？除樓價跌外 call loan 原因有哪些？萬一真的被 call loan 點算？ 

樓價跌 call loan 有必然關係？負資產就一定會被銀行 call loan 嗎？

Call loan 的字面意思是收回欠款。簡單來說，坊間所謂 call loan 意思是銀行主動要求按揭借款人償還欠款。不少人都狹義地將 call loan 的意思解釋為負資產的結果，即樓價下跌到一個水平，即使以市價沽出該物業套現，所得金額仍然低於業主尚未清還按揭欠款的數字，此時銀行有可能因為面對風險增加而要求業主提早還款。 

根據按揭貸款合約，銀行作為貸款人一方確實有權隨時向借款人要求提早還款。然而，實際上銀行並不傾向會行使權利，因為若因樓價跌而 call loan，很多時業主的還款能力本身有限，銀行很大機會無法收取欠款，結果只會成為呆壞帳。而即使銀行因業主無法還款而收回物業，並以「銀主盤」形式拍賣，當時的物業市價已低於銀行本來應該收回的貸出金額，而且收樓與拍賣都涉及時間成本、交易成本及行政成本，亦會影響未來廣大按揭申請者對於該銀行的信心，生怕自己日後亦會被 call loan；加上香港樓市普遍都向上，樓價下跌及負資產往往都是暫時的，隨著時間樓價回升後就不再有問題，因樓價跌而 call loan 很多時根本沒有必要，銀行甚少會實行這個最後手段。 

有什麼其他情況銀行會 call loan？

上面提到因物業變負資產而 call loan 只是狹義意思，還有其他情況會促使銀行向業主 call loan，例如最簡單的借款人連月拖欠供款而被銀行視作斷供按揭，亦包括以下原因： 

遺規出租自住用的按揭物業

根據香港金管局 2020 年 8 月 20 日的監管措施，香港物業按揭最高成數為 50% 至 60%，而六成以上的「高成數按揭」，都要另外繳交按揭保險保費，以獲得最高九成按揭（限首次置業人士）。但是，高成數按揭只限於自住物業，不適用於以出租作用途的物業。

因此，如果業主以高成數按揭買入物業只可以用作自住，若將物業出租即屬遺約，若銀行發現有這情況，就會向業主 call loan，追討銀行多批出的按揭成數金額。 

物業被抵押作二按申請

若業主在未還清物業按揭之前，將物業抵押以申請「二按」貸款，在程序上這宗申請會被提交到政府土地註冊處，然後土地註冊處會通知本來批出按揭的銀行，告知該物業的業主正在申請二按。

因為二按申請跟業主的財務狀況及未來還款能力相關，本來批出按揭的銀行會要求業主提交二按申請的文件，以獲得二按貸款金額、利率及條款等資訊，再衡量自己這筆按揭貸款於未來的風險。如有必要，銀行會要求業主新增擔保人，但若經評估後銀行認為風險過高，或會要求業主提早還款。 

萬一被銀行 call loan 點算？如何預防自己被 call loan？

因過去香港曾有負資產及 call load 潮，不少業主對於 call loan 仍然心存陰影。不過在了解以上關於 call loan 的意思後，大家應該明白只要借款人遵守條例並準時還款，即使樓價跌基本上 call loan 亦極少發生，尤其高成數按揭自住物業受按揭保險保障，相比以按揭買樓出租的業主，更毋需擔心會被銀行 call loan。

萬一真的被銀行 call loan 點算？那就要衡量要否（例如向親友）另作借貸以應一時之急，保住自己的物業，否則物業被收樓變成銀主盤，就會面臨「樓財兩失」的境地。