【銀行按揭】Call loan是什麼意思?樓價跌銀行call loan點算?

【銀行按揭】Call loan是什麼意思?樓價跌銀行call loan點算?

銀行call loan意思是要求貸款者即時償還貸款,很多人會問「樓價跌call loan點算好?」,但事實上這只是銀行必要時才會實行的最後手段,以保障銀行的利益。 

詳解 call loan 意思!樓價跌也不怕,教你防止被銀行 call loan

香港於 1997 年金融風暴及沙士時期樓價大跌,不少有樓人士成為「負資產」,成為一代香港人的慘痛回憶。當時的負資產業主都紛紛被銀行「call loan」,到底 call loan 是什麼意思?除樓價跌外 call loan 原因有哪些?萬一真的被 call loan 點算? 

樓價跌 call loan 有必然關係?負資產就一定會被銀行 call loan 嗎?

Call loan 的字面意思是收回欠款。簡單來說,坊間所謂 call loan 意思是銀行主動要求按揭借款人償還欠款。不少人都狹義地將 call loan 的意思解釋為負資產的結果,即樓價下跌到一個水平,即使以市價沽出該物業套現,所得金額仍然低於業主尚未清還按揭欠款的數字,此時銀行有可能因為面對風險增加而要求業主提早還款。 

Call loan 意思是銀行主動要求按揭借款人償還欠款

根據按揭貸款合約,銀行作為貸款人一方確實有權隨時向借款人要求提早還款。然而,實際上銀行並不傾向會行使權利,因為若因樓價跌而 call loan,很多時業主的還款能力本身有限,銀行很大機會無法收取欠款,結果只會成為呆壞帳。而即使銀行因業主無法還款而收回物業,並以「銀主盤」形式拍賣,當時的物業市價已低於銀行本來應該收回的貸出金額,而且收樓與拍賣都涉及時間成本、交易成本及行政成本,亦會影響未來廣大按揭申請者對於該銀行的信心,生怕自己日後亦會被 call loan;加上香港樓市普遍都向上,樓價下跌及負資產往往都是暫時的,隨著時間樓價回升後就不再有問題,因樓價跌而 call loan 很多時根本沒有必要,銀行甚少會實行這個最後手段。 

銀行因樓價跌而 call loan 很多時都沒有必要

有什麼其他情況銀行會 call loan?

上面提到因物業變負資產而 call loan 只是狹義意思,還有其他情況會促使銀行向業主 call loan,例如最簡單的借款人連月拖欠供款而被銀行視作斷供按揭,亦包括以下原因: 

遺規出租自住用的按揭物業

根據香港金管局 2020 年 8 月 20 日的監管措施,香港物業按揭最高成數為 50% 至 60%,而六成以上的「高成數按揭」,都要另外繳交按揭保險保費,以獲得最高九成按揭(限首次置業人士)。但是,高成數按揭只限於自住物業,不適用於以出租作用途的物業。

因此,如果業主以高成數按揭買入物業只可以用作自住,若將物業出租即屬遺約,若銀行發現有這情況,就會向業主 call loan,追討銀行多批出的按揭成數金額。 

物業被抵押作二按申請

若業主在未還清物業按揭之前,將物業抵押以申請「二按」貸款,在程序上這宗申請會被提交到政府土地註冊處,然後土地註冊處會通知本來批出按揭的銀行,告知該物業的業主正在申請二按。

因為二按申請跟業主的財務狀況及未來還款能力相關,本來批出按揭的銀行會要求業主提交二按申請的文件,以獲得二按貸款金額、利率及條款等資訊,再衡量自己這筆按揭貸款於未來的風險。如有必要,銀行會要求業主新增擔保人,但若經評估後銀行認為風險過高,或會要求業主提早還款。 

萬一被銀行 call loan 點算?如何預防自己被 call loan?

因過去香港曾有負資產及 call load 潮,不少業主對於 call loan 仍然心存陰影。不過在了解以上關於 call loan 的意思後,大家應該明白只要借款人遵守條例並準時還款,即使樓價跌基本上 call loan 亦極少發生,尤其高成數按揭自住物業受按揭保險保障,相比以按揭買樓出租的業主,更毋需擔心會被銀行 call loan。

萬一真的被銀行 call loan 點算?那就要衡量要否(例如向親友)另作借貸以應一時之急,保住自己的物業,否則物業被收樓變成銀主盤,就會面臨「樓財兩失」的境地。 

萬一真的被銀行 call loan 點算?那就要衡量要否另作借貸以應一時之急

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