【樓市分析】加息對本港樓市構成影響？香港樓市購買力將於疫後釋放

美國聯儲局日前公布最新議息結果，聯邦基金利率繼續維持介乎0至0.25厘，但今次明確表明，將於3月結束買債，並且揚言「很快」會上調利率，令市場中人估計加息幅度及速度，可能較原先預期更「鷹」。究竟今次開始加息，會否對本港樓市構成影響？

筆者翻查紀錄，參考上一次美國2015年的加息週期，期間合共加息9次，累加2.25厘，但期內本港最優惠利率只加1次，加幅僅0.125厘，明顯遠低於美國，反映聯儲局加息，香港亦不一定跟隨。再者，目前香港銀行體系結餘約有3,575億元，資金依然充裕，因此相信香港息率，有條件不跟美國聯儲步伐走。

退一步而言，即使香港落實跟加，但是利率只是影響樓市的眾多因素之一，其他如香港整體經濟走勢、疫情發展、失業率、房屋供求等，均會左右樓市走勢，因此讀者亦暫無必要對加息議題過於憂慮。

說起房屋供求，據運輸及房屋局發布最新「私人住宅一手市場供應」資料顯示，去年第4季私人住宅施工量達1.41萬個，較第三季僅700個按季大升約19倍，創該報告的紀錄季度新高。雖然上季亮眼的施工量，主因之一是為首3季施工速度放緩而「追落後」，但姑勿論如何，這亦彰顯政府及發展商積極增加供應的決心。

樓市方面，近期疫情反覆，加上踏入農曆新年，發展商傾向謀定而後動，令推盤步伐及銷售量同時放緩。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，1月首24日新盤合共售出約551個單位，估計1月全月將錄得約700伙水平，雖然屬近月低位，但是新近推出的長沙灣新盤，銷情依然相當熱烈。此外，由美聯物業於獨家銷售代理「Emerald Bay(珺瓏灣)」取得卓越銷售成績，最近透過招標形式推售特色單位，該行新近連環促成6伙，全屬地下連花園的特式戶型。新盤熱賣，反映市民置業需求仍然殷切，優質物業不乏買家捧場，加上內地放水刺激經濟，本港樓市利好因素持續，料樓市走勢將轉趨明朗。

至於二手交投則在樓價回落下，漸見穩中向好之勢。「美聯樓價指數」最新報170.25點，按周跌近0.7%，較歷史高位回落近4%。另外，綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於1月17日至23日的一週，合共錄68宗成交，連續兩週逼近70宗水平。

上述一、二手交投數據顯示，樓市依然有充裕購買力。假如春節後疫情漸見受控及緩和，相信凝聚的購買力，將如同過往數次「疫後樓市」表現一樣大舉釋放，屆時樓市有望出現小陽春。

編輯/製圖：Business Digest